不動産投資利回り計算機【2026年】表面・実質利回りを計算

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物件価格（万円）

万円

月額家賃収入（万円）

万円

年間諸経費（万円）

万円

年間ローン返済額（万円）

万円

実質利回り

—%

表面利回り—

年間家賃収入—

手取りキャッシュフロー（年）—

月額手取り—

不動産投資利回りの計算方法

家賃収入から諸経費・ローンを差し引いた実質的な収益を計算します。

計算式

年間家賃収入＝月額家賃 × 12
表面利回り＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
実質利回り＝ (年間家賃収入 − 年間諸経費) ÷ 物件価格 × 100
手取りCF ＝年間家賃収入 − 年間諸経費 − 年間ローン返済額

実質利回りが高いほど投資効率が良い物件ですが、空室リスクや将来の修繕費なども考慮した総合判断が重要です。

表面利回りは年間家賃収入÷物件価格×100で計算するシンプルな指標です。実質利回りは年間家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税などの諸経費を差し引いた実際の収益÷物件価格×100で計算します。投資判断には実質利回りで検討することが重要です。

一般的に実質利回り5%以上が投資として成立するとされています。都市部の物件は4〜6%、地方の物件は8〜10%程度が目安です。ただし利回りが高い物件は空室リスクや修繕コストが高い場合も多く、総合的な判断が必要です。

不動産投資の諸経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・保険料など）は年間家賃収入の20〜30%が目安です。築年数の古い物件や地方の物件では修繕費が増える傾向があります。空室損失（家賃収入の5〜10%）も見込んだ試算をおすすめします。